联系方式

万科高喊“活下去” 但这可能只是房地产寒冬的开始

 

数据来源:联合国

早在9月初,万科董事会主席郁亮就曾表示,“这次三年事业计划书的制定把‘活下去’作为基本要求,我们的战略围绕“活下去”而展开,这是最底线的战略。”面对当前的经济大环境,郁亮表示,虽然房地产行业仍然有发展前景,但是万科做的事情必须要改变。

文章提出,从国别经验来看,城镇化和老龄化是决定房地产投资中长期趋势的两大关键变量。一方面,目前我国仍处于城镇化的快速发展过程,这对房地产投资形成积极支撑;但另一方面,快于其他国家的老龄化(及少子化)进程正对房地产投资形成掣肘。展望未来,老龄化对我国房地产投资的抑制将显著大于城镇化的支撑作用。测算表明,未来十年房地产投资占GDP的比重仍将持续下降。人口“慢变量”已开始成为影响经济的“快变量”,加速转变的经济结构将对宏观经济动能产生深远影响。

万科高喊“活下去”,但这可能只是房地产寒冬的开始

二是城镇化和老龄化是决定房地产投资中长期趋势的两大关键变量。一方面,目前我国仍处城镇化发展过程,这对房地产投资形成积极支撑;但另一方面,快于其他国家的老龄化(及少子化)进程正对我国房地产投资形成掣肘。

图1:不断下台阶的房地产投资增速

图4:老龄化拖累日本房地产投资

我国快速老龄化(及少子化)进程正对房地产投资形成掣肘。人口结构对房地产投资的负面影响体现在置业人口(20-50岁)在总人口中占比的下降。中日数据都表明,置业人口占总人口比重与房地产投资占GDP比重的走势大致趋同。当前我国的人口结构与日本上世纪70年代十分相似,其对房地产投资的掣肘效应也已经体现。

数据来源:OECD

数据来源:OECD

注:文中房地产投资占GDP比重,实际计算的是住宅投资占GDP的比重。计算方法参照:许宪春等(2015)。

房地产投资是我国宏观经济中极为重要的内生增长动能。近年来,我国房地产投资增速及其在GDP中的占比趋势性下降,呈现出与上世纪70年代日本极为相似的特征。排除周期性调控政策的影响,如何科学分析房地产投资的中长期趋势?未来中国的房地产投资是否会重蹈日本覆辙而呈现数年持续下降趋势?这些都直接关乎我国未来经济增长潜力与方向的研判。

万科高喊“活下去”,但这可能只是房地产寒冬的开始