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例如环保、物业管理这类经营性业务的盈利点不在于一次性销售

 

今年11月,碧桂园服务,宣布以约6.83亿元的价格,收购5家物业管理公司股权。碧桂园服务方面指出,收购将使集团进一步扩大其业务规模及范围,并增强其于市场的影响力及竞争力,符合集团的战略发展需求;无独有偶,11月26日宣布招股的佳兆业物业,其全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元,其中一半的资金将用于收购或投资其他在市场地位上与其相当的物业管理公司。“未来公司战略将实施积极的并购业务,选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的,以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。”佳兆业物业相关负责人称。

此外,克而瑞沈晓玲还表示,收并购可以帮助企业快速获取业务特许经营牌照。部分业务例如金融、能源汽车领域由于受到国家的严格管控需要特许经营牌照,而这类牌照的申请往往需要至少一年以上的规模经营资质且通过率极低,个别牌照例如第三方支付已暂停发放。企业在布局这类业务时往往选择通过收并购来借壳已经取得资质牌照企业进场。

中原地产首席分析师张大伟指出,2018年是近年来房企资金压力最大的一年。从近期各地楼市的调控举措来看,今年年末房企的资金压力依然不减,而且这种趋势还会延续到2019年,转让资产有助于改善相关企业的现金流。


调控重压之下,房企控股权腾挪案例大量增加。尤其是进入今年下半年以来,房企并购整合愈加频繁。据wind数据显示,今年6月以来,上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购,披露交易规模达到489亿元。


影响三:曲线布局渗透新型行业

尽管收并购业务可以有效推进企业多元化,但也存在一定的风险,企业在收并购时应该审慎选择。业内人士表示,对企业而言,股权收购本身也是一种投资行为,但是部分企业之所以愿意出售股权,是因为经营不善或者资金链承压等问题,如何整合原有资源,将企业经营拉上正轨对企业而言是不小的考验,根据融创中国2017年报,收购乐视导致融创计提出约165.5亿元的损失。

克而瑞沈晓玲认为,政策层面的持续利好将会大幅释放收并购市场活力。对企业而言,并购是快速做大做强的重要手段之一,尤其是可以帮助企业解决在多元化业务拓展中的多种问题。今年9月以来,证监会持续出台多项关于收并购政策,大幅取消和简化行政审批事项,进一步提升基础制度的适应性、有效性,发布多项监管问答和新闻发布,同时试点定向可转债并购,深度促进收并购市场的繁荣。

受楼市调控政策的影响,今年以来,房地产企业销售增速出现下滑,澳门葡京开户,融资也大受影响,导致企业的流动性受阻。信达证券指出,2018年前三季度,A股房地产板块资产负债率为74.97%,较2017 年上涨2.66个百分点,再创新高;现金流方面,今年前三季度,房地产板块筹资活动产生的现金流量净额为2441亿元,同比下降 32.48%;经营活动产生的现金流量净额为-139.38亿元。

为进一步鼓励支持上市公司并购重组,落实股票停复牌制度改革,证监会于今年11月修订发布《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号——上市公司重大资产重组(2018年修订)》。政策聚焦主要交易对方和交易标的核心要素的披露,不在要求披露交易对方业务发展状况、主要财务指标和下属企业名目;对海外并购、招拍挂等交易允许简化或暂缓披露相关情况。而今年11月1日晚证监会发布有关试点定向可转债并购支持上市公司发展公告,公告称,证监会持续推进并购重组市场化改革。

此外,房企巨头之间的并购也颇为引人注目。12月4日,备受关注的中粮地产与大悦城地产的重组方案获得证监会审核通过。按照方案,中粮地产拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份,占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%,交易预估价格约为147.56亿元。这也是今年规模最大的一宗房地产资产腾挪案例。此外,今年9月底刚宣示“活下去”的万科,低位扫货却一点也不含糊。10月初,万科收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。随后,万科又获得海航部分地产项目以及嘉凯城旗下5个项目,前述三项资产收购共计耗资76.24亿元(含相关债务)。

并购整合之下,房企集中度继续提高。克而瑞数据显示,截至11月,销售超过千亿的房企已有25家,其他各梯队的销售金额入榜门槛也明显提高。而中小房企由于融资趋紧影响,资金承压较大,销售业绩随之下滑。Wind数据显示,截至12月9日,目前已经有20家房企公布了全年业绩预告,这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目达到了11家,占比仅为55%。

据悉,花样年旗下的彩付宝自2013年成立至今,已累计获得了包括第三方支付、私募基金、保险经纪、汽车租赁、典当、网络小贷六块金融牌照,其中小贷、典当等多块牌照均来自于收并购方式获取。 

收并购是快速扩大企业经营性业务规模的高效方式。与企业传统的地产开发不同,例如环保、物业管理这类经营性业务的盈利点不在于一次性销售,而在于对业务持续多年的经营。部分经营性业务还存在培育期较长或项目资源获取存在一定难度的问题,因此直接收并购规模企业接手其业务一方面可以快速获取项目增长企业规模,另一方面可以吸收其成熟的经营管理经验从而将自身业务做强做精。


影响二:快速增长企业规模

信息时报讯(记者 罗莎琳)受楼市调控政策的影响,今年以来,房地产企业销售增速出现下滑,融资也大受影响,导致企业的流动性受阻,不少房企纷纷开启了收并购之路。根据克而瑞研究中心的监测,2016年-2018年11月,房企并购交易849起,交易金额达9390亿元。房企频繁的收并购除了扩充地产业务之外,也极大助力了企业多元化发展。同时,据wind数据显示,今年6月以来,上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购,披露交易规模达到489亿元。

新城控股近日公告,公司关联方上海万圣及公司下属子公司分别对12个标的公司进行现金增资共计42.52亿元。新城控股表示,各标的公司均由新城控股负责运营管理,此举旨在提高资金使用效率,实现公司的规模发展,提升公司的市场竞争力,促进公司可持续发展。



房企转让资产改善现金流

近年来,房企多条腿走路已经成为新的趋势,但是部分业务准入门槛较高,比如在技术、人才储备、销售渠道、材料等方面存在一定的壁垒。对企业而言组建全新的团队费时费力且最终效果具有不确定性。业内人士表示,通过股权收购借道成熟的人才团队和产业链条来作为新业务起点既帮助企业新业务发展进入了快车道又避免了多走弯路的风险。